Otra versión de la burbuja. Error de base de la comparación de inmuebles. Marzo 12th, 2010
Las empresas se valoran por rentas.
Los inmuebles por comparación.
¿Y si viene por ahí la burbuja?
En una charla de café con unos cuantos amigos, salió el tema que siempre sale a la luz cuando entre un grupo de tertulianos hay uno dedicado a la construcción o a la arquitectura: la crisis y la burbuja inmobiliaria.
Entre los que allí estábamos había gente dedicada al mundo empresarial y a la economía y con experiencia en el campo de la valoración de empresas. Como no podía ser de otra manera, comenzamos a intercambiar opiniones. A alguien se le ocurrió que el origen de la burbuja podía residir en el método de valoración empleado para los inmuebles. Su argumento partía de una premisa difícilmente discutible: quizá la comparación no es el método más adecuado, dado que se basa en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado, o al menos, existen dudas razonables al respecto.
En ese sentido la valoración empresarial parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido. Continue Reading »
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