Archive for the 'Urbanismo e Inmobiliaria' Category

El urbanismo sostenible julio 12th, 2009

Tamara Vázquez Suárez

Una vez finalizada la II Guerra Mundial, Europa, como compensación a los servicios prestados por Estados Unidos abrió sus puertas a los productos Norteamericanos, y así se instauró definitivamente en el mundo occidental lo que hoy conocemos como economía de consumo.

Esta economía de consumo y la aceptación de sus límites para que el hombre no acabe con sigo mismo y con sus generaciones futuras han dado pié a lo que hoy conocemos como desarrollo sostenible.

urbanismo-sostenible11La definición más conocida del desarrollo sostenible fue formulada por primera vez en 1987 por la Comisión Brundtland, creada por la Asamblea General de las Naciones Unidas, y dice así: “El desarrollo sostenible es el que satisface las necesidades de la generación presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades”

Pero, ¿de qué desarrollo se habla? ¿Económico? ¿Biológico? ¿Social? ¿Político? ¿Cultural? ¿Todos?: El Banco Mundial cita que los objetivos del desarrollo sostenible se enmarcan en la búsqueda de un equilibrio entre los aspectos ambientales (medio ambiente, salud, uso racional de los recursos renovables, conservación de los recursos naturales,…), sociales (equidad, cohesión social, movilidad, participación ciudadana,…) y económicos.

¿Cómo debe llevarse a la práctica ese desarrollo? ¿Dónde debe hacerse efectivo?

Las ciudades son los escenarios del progreso social y de la evolución de la humanidad. La globalización se lidera desde los espacios urbanos porque albergan una alta capacidad de infraestructuras, una alta cualificación de los recursos humanos y una excelente accesibilidad. Los adelantos tecnológicos crecen en las urbes y las posibilidades de acceder al conocimiento humano también. El desarrollo sostenible del tejido urbano es la clave para el futuro.

El desarrollo de una ciudad avanza en tres dimensiones: la competitividad de su actividad económica, su estructura urbanismo-insostenible21social y el uso de los espacios físicos. La sostenibilidad de la ciudad se sustenta en que su actividad económica sea competitiva, su estructura social esté cohesionada y sus espacios físicos estén gestionados eficientemente.

Para mejorar su competitividad las ciudades están poniendo en práctica políticas que impulsan la innovación, el talento, la industria creativa y la glocalización. Construyendo parques científicos y tecnológicos, impulsando proyectos universitarios, apoyando la transferencia de conocimiento hacia el tejido empresarial, realizando intensas campañas de marketing urbano.

Para alcanzar la cohesión social las ciudades están incorporando a sus modelos de gestión las Tecnologías de la Información. Todos hemos hecho alguna vez una gestión administrativa a través de Internet como solicitar una cita médica o un certificado de empadronamiento; o hemos consultado información sobre el estado de las carreteras o sobre el tiempo que tardará el autobús en pasar por nuestra parada; o hemos participado en un blog ciudadano. Todo eso que hemos hecho se llama e-Administración o Administración Electrónica. Es algo muy simple pero de gran repercusión en la gestión eficiente de los servicios de la ciudad porque sirve para acercar la Administración Pública a los ciudadanos, a las empresas y a todos los organismos que vertebran la ciudad y les permite participar en su gestión y, en teoría, en su gobierno.

La gestión del espacio físico urbano es un amplio concepto dentro del cual se combinan, con grandísima dificultad, cuatro elementos: el urbanismo, la movilidad, la eficiencia energética y el medio ambiente.

La especulación inmobiliaria que ha condicionado, y condiciona, el Planeamiento Urbano de las ciudades ha elevado a grado de utopía conseguir una gestión eficiente de los espacios físicos urbanos.

El modelo constructivo que sigue funcionando en las ciudades actuales es un modelo que desprecia el impacto ambiental de los edificios. Cada edificio que responsabilice a la ciudad de su abastecimiento energético es un edificio más que pone en peligro su desarrollo sostenible porque hace que la ciudad sea, edificio a edificio, más incapaz de producir los recursos necesarios para su propia supervivencia.

La tecnología de la construcción ha llegado a tal grado de desarrollo que es factible diseñar edificios inteligentes y ecológicos, edificios autosuficientes que son capaces de producir su propia energía, almacenar y reciclar agua e, incluso, se han ideado edificios productores de alimentos. Sin embargo, la actividad edificatoria de la era de la especulación responde a un esquema económico en el que los materiales de construcción han de ser rentables antes que eficientes, la mano de obra ha de ser barata antes que cualificada y los tiempos de ejecución gobiernan sobre todas las decisiones.

Los despropósitos de la especulación afectan a la movilidad tanto como afectan a los otros tres elementos del espacio las-4-torres-150x1502físico urbano. De qué sirve establecer políticas que favorezcan el uso del transporte público y que penalicen la utilización del vehículo privado, si no hay una política de Planeamiento Urbano que las acompañe. Como ejemplo, las Cuatro Torres business area de Madrid. Un proyecto urbanístico que ha desequilibrado la ciudad hacia el norte. Intensificando la concentración empresarial en un área que históricamente ha presentado problemas de infraestructuras. La desproporcionada inversión en edificación, no ha sido acompañada de una inversión proporcional en obras de urbanización, especialmente en infraestructuras de transporte.

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Hipotecodependientes julio 3rd, 2009

Amarus

En una entrada del blog de Marc Vidal ví este término de mucha “actualidad”, lo podemos definir como :

Dícese, en España, de aquellas personas encadenadas a su hipoteca de vivienda por 30 ó 40 años, cuya única esperanza en la vida es poder seguir pagandola mensualmente para lo cual destinan en promedio el 50% de sus ingresos. Generalmente jóvenes entre 25 a 40 años de edad que compraron sus viviendas a precios sobrevalorados, cuando esto de las inversiones inmobiliarias eran un regalo caido del cielo. Viviendas que actualmente han perdido ya por lo menos un 20% de su valor y que podrian seguir devaluandose mucho más.
Y resulta que en España las leyes hacen que la deuda hipotecaria no se vincula a la vivienda (como en otras partes del mundo) sino que se encadena al prestatario, con lo cual de no poder pagar [si está en paro por ejemplo], el Banco se queda con la vivienda y además el prestatario debe asumir como deuda la diferencia entre el valor actual y el valor hipotecado [porque como ahora la vivienda vale mucho menos de lo que le prestó el Banco para comprarla.. .. pues la pérdida de valor no la va a asumir la entidad bancaria]. Es decir uno se queda sin casa pero hipotecodependiente para toda la vida.
¿Es correcto?

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SIMA 09, el Salón ¿de la crisis? (2) junio 8th, 2009

Arantxa Villar

Continuando con el post del día 28 de mayo, y una vez finalizado SIMA’09, tan sólo unas breves reflexiones sobre la edición que será recordada como la de las ofertas,  las ausencias y la de un sector que presenta serios problemas de liquidez.

Los datos oficiales mostrados por Planner, organizadora del evento (www.simaexpo.com), afirman que Salón Inmobiliario Internacional de Madrid 09 finalizó con “un récord de ventas y la satisfacción generalizada entre los expositores, que han visto superadas sus expectativas de negocio. Los expositores encuestados por la organización la han calificado como ‘la más rentable’ resaltando la capacidad de SIMA para generar ventas y atraer público de calidad”.

Estoy totalmente de acuerdo en el aumento de la calidad de los visitantes, que han ido con las ideas claras, en busca de buenos precios. Sin embargo, cuanto menos, me sorprenden los datos de muchas empresas que afirman que el número de visitas y ventas ha superado el de participaciones anteriores, cuando el espacio de la feria se ha reducido en un 83%, y cuando, la subasta a la baja realizada, se cerró con sólo cinco pujas realizadas, que no adjudicaciones.

Por último, y a modo de anécdota, muestro una de las imágenes de la comparativa que ha realizado el equipo de Idealista entre los stands del año pasado y del presente. Las diferencias son evidentes.

Pabellón de Gestesa: 2008 en imagen superior y 2009 en imagen inferior

Pabellón de Gestesa: 2008 en imagen superior y 2009 en imagen inferior

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SIMA 09, el Salón ¿de la crisis? mayo 28th, 2009

Arantxa Villar

sima09Ayer comenzó la 11ª edición del SIMA (www.simaexpo.com), denominado por todos los medios como el Salón de la crisis. De hecho, de los 6 pabellones que se llenaban en años anteriores (incluso en 2008), se ha pasado a un único pabellón, el número 4 del reciento ferial IFEMA, con apenas 200 expositores, es decir, volviendo a los números del año 2000.

Tras una visita en la mañana inaugural, me gustaría destacar una serie de puntos:

¿Quiénes ocupan los stands “joyas de la corona”?

Después de años acostumbrados a que cayeran en manos de grandes inmobiliarias, ídolos de barro que ni tan siquiera están presentes en la actual edición, en la feria de este año los ocupan bancos (Santander, La Caixa, Caja Madrid) y organismos oficiales (Comunidad de Madrid, Ayuntamiento, SEPES – Ministerio de la Vivienda).

Esto pone de manifiesto cómo las entidades financieras se han convertido en un agente más de este mercado, y que necesitan vender pisos. Para ello, están utilizando las mismas armas que las inmobiliarias, entrando con decisión en “su feria” y mostrando así que ya han aprendido las reglas del mercado.

Una feria más profesional

De nuevo, la crisis no sólo ha servido para “limpiar” al Salón de falsos números uno, sino para reciclarse él mismo, y presentarse como una feria mucho más profesional. Porque en los años de vacas gordas, el SIMA se había convertido en un gran sarao, donde se competía por tener el mejor stand o por dar el mejor cocktail con el mayor número de personajes famosos.

Y se ha “limpiado” también de visitantes ávidos de “regalos”, cuyo único objetivo era pasar la tarde recolectando paraguas, llaveros, ratones… Este año, como mucho, caramelos, así que quien se acerca a la Feria va únicamente con la idea de ver u optar a ofertas de viviendas.

Poca variedad

Quizás por el deseo de las inmobiliarias de deshacerse de todas las promociones que se han construido en los últimos dos años, y que ahora están en stock, casi todas ofertas se centran en los mismos sectores afectados por planes urbanísticos recientes, principalmente en la comunidad de Madrid y Guadalajara.

Grandes ausentes: el alquiler y la vivienda de segunda manocasa-euro

Nunca he entendido porque se considera a estos dos productos los “patitos feos” del sector inmobiliario, o por lo menos, los familiares a los que nunca quieres mostrar. Y me resulta aún más extraño que, inmobiliarias presentes en SIMA y que disponen de edificios de alquiler de viviendas, cuando preguntas por ellos te remiten a una reunión en otro momento y en otro lugar. Quizás, estos productos hubieran ayudado a completar la cartera de viviendas, de escasa variedad, que comentaba en el punto anterior.

SIMA ha comenzado. Ahora se presentan cuatro días en los que las inmobiliarias han de esforzarse en rentabilizar su presencia en la feria, porque la demanda existe (lo demostraban ayer algunas colas de espera), sobre todo si se presentan precios razonables y acordes a lo que una vivienda realmente cuesta.

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UN NUEVO NEGOCIO INMOBILIARIO EN EL SIGLO XXI mayo 10th, 2009

Arantxa Villar

Marketing inmobiliario en internet

Marketing inmobiliario en internet

Me gustaría comentar dos artículos que he leído en los últimos días. En primer lugar, el blog inmobiliario inmoblog (http://www.inmoblog.com), realizó una entrevista a un agente de Campos Celay Inmobiliaria (Galicia). En ella, afirmaba: “No es bueno tanta información en internet, eso les hace cómodos (a los clientes) y para qué se van a pasar por las oficinas… se aburren de tanta oferta“.

En segundo lugar, en idealista news (http://www.idealista.com), en un artículo titulado “Los vendedores se quitan la careta y publicitan sin pudor los descuentos”, se afirma que “en esta crisis todos podemos ver los precios de los pisos en internet cómo suben o bajan casi en tiempo real“.

De nuevo se pone de manifiesto la realidad del sector de la construcción e inmobiliario en España, en el que la mayoría de las empresas se mueven y piensan como en el siglo XIX (ojalá fuera como en el s. XX), cuando actualmente nos encontramos en la era de la tecnología y de la información.

La crisis económica (y posteriormente la sanitaria) ha puesta de manifiesto, de forma casi irreverente, que la globalización conecta a todo el mundo gracias a Internet. Nos puede gustar o no, pero lo cierto es que es una realidad innegable. Por lo tanto, las reglas del juego están marcadas, y el que no entra en Internet y no hace buena publicidad en la red, no juega, y por tanto, no gana.

Ahora hay que vender viviendas, y los bancos han dado el pistoletazo de salida con los grandes descuentos. El mercado se mueve y compra en Internet, por lo que esas rebajas se han de publicitar en la red. Éstas son las condiciones, y si los promotores e inmobiliarias quieren vender pisos en un mercado de libre competencia, mal que les pese, han de acatar unas reglas, que esta vez, y por esta vez, no han sido marcadas por ellos.

El sector inmobiliario y de la construcción necesita un cambio de generación, sangre nueva, formada y de mente abierta. Gente, que sea capaz de vender un piso con la información que se puede transmitir en tan sólo 140 caracteres (ver artículo: “Twitter o las implicaciones de 140 caracteres“).

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