Por fin ha llegado el verano y muchos estaréis a punto de iros a unas merecidas (si os habéis portado bien) vacaciones. Es tiempo de ocio y de hacer cosas nuevas y distintas, pero también hay tiempo libre para la reflexión. Para los que hayáis decidido iros de viaje, me váis a permitir que os proponga un tema para que penséis entre baño y chiringuito (si es que quedan chiringuitos): vaya por delante mi envidia porque viajar es una actividad que me encanta, aunque he de confesar, que yo ya he tenido mi ración este año.

Los templos de Angkor en la moderna bandera camboyana

He estado en Camboya, y me gustaría compartir con vosotros la experiencia. No la de pasear por los templos de Angkor Wat, aunténtica joya arquitectónica y cultural del país, que yo no voy a poder recrear por mucho que os cuente, si no una experiencia más humana, que a mí me ha dado mucho que pensar.

Camboya es un país relativamente pequeño del sureste asiático (actualmente sólo tiene 14 millones de habitantes, minúsculo comparado con los más de 80 de su vecino Vietnam) pero estratégicamente importantísimo. Tanto que ha estado muy presente en la historia no solo de la región, sino de muchos países europeos. No en vano, los españoles, portugueses y franceses la tuvieron bajo su control durante periodos relativamente largos de tiempo. Como consecuencia de esa importancia estratégica, el reino jemer (que es el pueblo originario de la actual Camboya), ha sido sometido a incontables guerras y batallas: a los ejércitos conquistadores anteriormente mencionados se les sumaron en el tiempo los invasores vietnamitas, tailandeses, americanos y finalmente llegaron los jemeres rojos.

Los jemeres rojos fueron unos monstruos. Comunistas que promulgaban una reforma agraria radical, se dedicaron a matar al propio pueblo camboyano que le había apoyado para hacerse con el poder. Los historiadores exponen a su líder, Pol Pot, como un auténtico sanguinario, que a diferencia de otros monstruos como Hitler o Stalin, se dedicó a exterminar, no ya a otras razas o ideologías, sino a los suyos propios, por el simple hecho de ser sospechoso de no haber sido agricultor. Entre las barbaridades a las que se dedicó, se encuentran las ejecuciones gratuitas y masivas: si alguien tenía gafas, se le ejecutaba; si no tenía cayos en las manos, se le ejecutaba; si hablaba idiomas; se le ejecutaba. Cualquier indicio de conocimiento, era erradicado.

El conocimiento fue erradicado.

Hoy en día es imposible imaginar una sociedad que no sea multidisciplinar, pero Camboya pasó por un momento en el que si se averiaba un simple motor, no se podía reparar. Porque no había quien supiera repararlo. Esto sumió al país en la inmensa pobreza en la que aún se encuantra hoy. Actualmente los camboyanos tienen que importar el conocimiento. Los hospitales, bancos, escuelas, hoteles, campos de arqueología, ingenierias, etc., son dirigidos por personal extranjero, en su inmensa mayoría, voluntario. Necesitan gente que les enseñe.

Muchas veces he defendido que el sistema actual de educación en España no es el que debería ser (en mi humilde opinión). Cuando los políticos hablan de solucionar la crisis dan una serie de recetas macro-micro-mega-económicas que pocos podemos entender, pero para mí, nadie quiere ir al fondo del asunto. La crisis sólo se resolverá a largo plazo, cuando enseñemos a los niños que el conocimiento tiene valor. Que no vale de nada la cultura ni-ni y hacer el vago. Que nadie asegura nada. Cuando se forme con calidad de igual forma al abogado y al soldador. El conocimiento es necesario y es el origen de la solución. Cualquier problema que podáis plantear se resuelve de raíz. ¿Los malos tratos? Educación ¿i+D+I? Edicación ¿Espíritu emprendedor en vez de funcionarios? Educación…

Esa es mi receta para salir de la crisis. De aquí a una generación, lo sé, pero es que me parece muy importante.

P.D.: Los camboyanos son gente dulce y simpática que te lo dan todo y lo hacen con ganas de agradar. Nosotros teníamos un guía, Nak, que nos contó su historia personal. Pertenecía a una familia de 5 hermanos. Todos murieron en alguno de los conflictos que asolaron su país. A su madre, los jemeres rojos la ejecutaron cuando cayó desfallecida tras haber tirado de un carro de arar durante toda una noche, delante de alguno de sus hijos. Un hermano murió en un bombardeo de los americanos dirigido al Viet-Com… todo lo contó con una sonrisa en la boca.

¡Disfrutad de las vacaciones!

Las empresas se valoran por rentas.
Los inmuebles por comparación.

¿Y si viene por ahí la burbuja?

En una charla de café con unos cuantos amigos, salió el tema que siempre sale a la luz cuando entre un grupo de tertulianos hay uno dedicado a la construcción o a la arquitectura: la crisis y la burbuja inmobiliaria.

Entre los que allí estábamos había gente dedicada al mundo empresarial y a la economía y con experiencia en el campo de la valoración de empresas. Como no podía ser de otra manera, comenzamos a intercambiar opiniones. A alguien se le ocurrió que el origen de la burbuja podía residir en el método de valoración empleado para los inmuebles. Su argumento partía de una premisa difícilmente discutible: quizá la comparación no es el método más adecuado, dado que se basa en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado, o al menos, existen dudas razonables al respecto.

En ese sentido la valoración empresarial parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido.

La actualización de rentas es un método de valoración inmobiliaria utilizado regularmente en otros países, especialmente en los anglosajones, en los que la cultura empresarial se ha impuesto también en el campo inmobiliario y existe mucho más mercado de alquiler (que genera rentas). Ellos sí tienen ese punto de partida que al mercado inmobiliario español le falta. Aquí, en España, ha predominado la cultura de la compra como bien patrimonial y la posesión por sí misma no genera beneficios. Allí, un edificio vale lo que los beneficios que genera, y los analistas de estos productos son expertos en el mercado de alquiler de inmuebles, para detectar posibles sobrevaloraciones de los productos de sus clientes.

Al propietario (o al valorador) de aquí no le queda más remedio que comparar con el producto del vecino. Si Fulano vende a 3.000€, yo también. Es lógico. ¿Pero en qué se basó Fulano? ¿Qué le asegura a un comprador que ese valor no se va a desinflar o es escaso? ¿Cuál es la base sólida de la valoración? Además, esa lógica, en otro mercado no se sostendría. Si tú quieres meter la cabeza en un mercado, debes competir, no comparar. Si tu competidor vende a 3.000€, o tu producto es más barato, u ofertas algo más. Si el inmueble fuese considerado un producto más y se viera en la necesidad de generar rentas, el valor se iría corrigiendo según la oferta y la demanda (si el producto no genera rentas suficientes, se ha valorado mal y hay que corregir), pero aquí en España vemos que el mercado inmobiliario es terriblemente reacio a la baja. En una situación de crisis los precios no bajan lo suficiente y la prueba es, digan lo que digan, que el mercado no se reactiva. El español medio considera que bajar un 5 – 10% su casa (la mejor de la zona siempre, recordemos) es hacer un favor al comprador.

El origen de esta diferencia de métodos de valoración es, a nadie se le escapa, de índole cultural. Aquí hay cultura de posesión y poca disponibilidad al desplazamiento laboral. Queremos tener un puesto fijo, con contrato indefinido, en la ciudad en la que nacemos y en la que viven nuestros padres. Y si no es posible, en la ciudad más cercana. Pero contrato fijo. Y desde luego en España. Lógicamente, si no nos vamos a mover, ¿para qué pagar a un tercero una renta? Mejor compro y al final de mi vida me podré jubilar y tener una propiedad. Y como es mía, vale, como poco, lo mismo que la de Fulano, mi vecino, solo que además la mía tiene mejores vistas y caben más macetas. Ese es el origen de la comparación y porqué los organismos reguladores la han dado como buena. Porque las personas que los forman también piensan así. Pero ese es también el origen de su fallo. Y difícilmente vamos a acertar en dar un valor correcto mientras no deje de ser tan reacio a la baja.

Por último, quizá alguien diga que en los paises anglosajones también ha habido crisis. Y es cierto. Pero con un matiz: allí la crisis ha sido financiera y ha afectado al producto inmobiliario porque, en grandes dosis, lo entienden como otro producto más. De ahí que haya sido más fácil remontar una vez se ha corregido el precio. Aquí, además, tenemos esa cerrazón a la baja, porque además, la mayoría de esos inmuebles supone el 80 – 90% del patrimonio de una familia, que además se niega a admitir que dicho patrimonio ha perdido valor y ahora somos más pobres.

Como veis, difícil solución al corto plazo veo yo al tema, pero quizá soy muy pesimista. ¿Alguien me da otro punto de vista?