Lo que dices en tu post es interesante, pero lo cierto es que en inmuebles destinados a un mercado más “profesional” como las oficinas o los centros comerciales, se ha producido la misma burbuja a pesar de que estos se valoran por capitalización de rentas. Y es que si se quiere justificar un precio alto, solo hace falta que tanto comprador como vendedor se lo quieran creer. El método no es importante.

Sí estoy de acuerdo contigo en cuanto a la cultura, pero no inmobiliaria sino económica en general. O mejor dicho en la incultura que tenemos en España. No creo que el problema venga por los métodos sino por el conocimiento que debería estar respaldando el método tanto por parte del que lo aplica como por parte de los que lo interpretan. Y el problema es que la mayoría de las veces ese conocimiento no existe.

Un saludo.

En la practica, en vivienda, los compradores saben que es una “compra segura”. Esto financieramente hablando se traduce en que, si el dinero no es un problema, actualizando los pagos de la hipoteca menos las rentas ficticias que se hubiesen debido pagar al vencimiento de esta, bastaria con que la vivienda no hubiese caido mas de un 50% en dicho periodo para no perder. Naturalmente jugando con tipos de interes y alquileres el resultafo varia ligeramente, no tiene en cuenta la inflacion ni el coste de oportunidad, supone que a las familias les sobra dinero para comer y otros gastos para vivir…

La realidad, segun mi criterio, es que aprovechando este sesgo cultural, el “sistema” ha empujado los precios de la vivienda hasta que gran parte de la poblacion no puede hacer frente a su compra. Independientemente del exceso de stock, se llego al price to perfection que no es capaz de aguantar una recesion. Y esto es principalmente debido a que se han financiado apalancamientos no tolerables en casi todas las hipotecas de los ultimos años.

Creo que debemos introducir modificaciones como que el prestamo hipotecario no sea personal y se puedan entregar las llaves a la entidad financiera, un maximo de loan to vaue, no mas de un 35% de renta recurrente para el servicio de la deuda… lo que limitaria de forma importante las subidas de precios en los momentos algidos de mercado y presionaria a la baja en los malos.

Lo unico que tengo claro en el momento actual es que el mercado corregira por el camino facil o el dificil.

Como bien dices, hasta ahora aquí no ha habido mercado de alquiler significativo en vivienda. Ese es precisamente el motivo por el cuál la comparación se ha establecido predominando sobre el resto de métodos. La comparación tiene muchas virtudes, no nos equivoquemos, pero ahora, en esta situación, yo creo que nadie tiene la seguridad de que lo comparado valga lo que dicen que vale. Yo creo que la actualización es un método para detectar esa desviación de precios. No digo que sea EL método, pero si uno posible y a nuestro alcance (aunque hasta ahora, difícilmente aplicable por la escasez de este mercado), pero seguro que hay otros métodos. Desde luego, estoy convencido de que desde la propia comparación, sin recurrir a otras herramientas, nos va costar detectar si estamos valorando bien o no.

Comentas en tu post que la Actualización de Rentas es un método comúnmente usado en la valoración de inmuebles en muchos países anglosajones, y una de las razones es porque tienen un importante mercado de alquiler. Entiendo, por tanto, que el procedimiento para valorar una vivienda, aunque no esté alquilada, sería actualizar las rentas futuras que generaría si realmente estuviera arrendada, apareciendo, de nuevo, la comparación. Pero, ¿no se produciría el efecto que se querría evitar, es decir, que se valorara en función de un mercado, el del arrendamiento, en el que también la especulación inflara los precios?
Lo comento porque actualmente, en muchas capitales españolas, debido a que se está tendiendo más al alquiler que a la compra (debido principalmente a la coyuntura económica), los precios de las rentas están sufriendo un encarecimiento.