Otra versión de la burbuja. Error de base de la comparación de inmuebles.
jositomon marzo 12th, 2010
Las empresas se valoran por rentas.
Los inmuebles por comparación.
¿Y si viene por ahí la burbuja?
En una charla de café con unos cuantos amigos, salió el tema que siempre sale a la luz cuando entre un grupo de tertulianos hay uno dedicado a la construcción o a la arquitectura: la crisis y la burbuja inmobiliaria.
Entre los que allí estábamos había gente dedicada al mundo empresarial y a la economía y con experiencia en el campo de la valoración de empresas. Como no podía ser de otra manera, comenzamos a intercambiar opiniones. A alguien se le ocurrió que el origen de la burbuja podía residir en el método de valoración empleado para los inmuebles. Su argumento partía de una premisa difícilmente discutible: quizá la comparación no es el método más adecuado, dado que se basa en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado, o al menos, existen dudas razonables al respecto.
En ese sentido la valoración empresarial parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido.
La actualización de rentas es un método de valoración inmobiliaria utilizado regularmente en otros países, especialmente en los anglosajones, en los que la cultura empresarial se ha impuesto también en el campo inmobiliario y existe mucho más mercado de alquiler (que genera rentas). Ellos sí tienen ese punto de partida que al mercado inmobiliario español le falta. Aquí, en España, ha predominado la cultura de la compra como bien patrimonial y la posesión por sí misma no genera beneficios. Allí, un edificio vale lo que los beneficios que genera, y los analistas de estos productos son expertos en el mercado de alquiler de inmuebles, para detectar posibles sobrevaloraciones de los productos de sus clientes.
Al propietario (o al valorador) de aquí no le queda más remedio que comparar con el producto del vecino. Si Fulano vende a 3.000€, yo también. Es lógico. ¿Pero en qué se basó Fulano? ¿Qué le asegura a un comprador que ese valor no se va a desinflar o es escaso? ¿Cuál es la base sólida de la valoración? Además, esa lógica, en otro mercado no se sostendría. Si tú quieres meter la cabeza en un mercado, debes competir, no comparar. Si tu competidor vende a 3.000€, o tu producto es más barato, u ofertas algo más. Si el inmueble fuese considerado un producto más y se viera en la necesidad de generar rentas, el valor se iría corrigiendo según la oferta y la demanda (si el producto no genera rentas suficientes, se ha valorado mal y hay que corregir), pero aquí en España vemos que el mercado inmobiliario es terriblemente reacio a la baja. En una situación de crisis los precios no bajan lo suficiente y la prueba es, digan lo que digan, que el mercado no se reactiva. El español medio considera que bajar un 5 – 10% su casa (la mejor de la zona siempre, recordemos) es hacer un favor al comprador.
El origen de esta diferencia de métodos de valoración es, a nadie se le escapa, de índole cultural. Aquí hay cultura de posesión y poca disponibilidad al desplazamiento laboral. Queremos tener un puesto fijo, con contrato indefinido, en la ciudad en la que nacemos y en la que viven nuestros padres. Y si no es posible, en la ciudad más cercana. Pero contrato fijo. Y desde luego en España. Lógicamente, si no nos vamos a mover, ¿para qué pagar a un tercero una renta? Mejor compro y al final de mi vida me podré jubilar y tener una propiedad. Y como es mía, vale, como poco, lo mismo que la de Fulano, mi vecino, solo que además la mía tiene mejores vistas y caben más macetas. Ese es el origen de la comparación y porqué los organismos reguladores la han dado como buena. Porque las personas que los forman también piensan así. Pero ese es también el origen de su fallo. Y difícilmente vamos a acertar en dar un valor correcto mientras no deje de ser tan reacio a la baja.
Por último, quizá alguien diga que en los paises anglosajones también ha habido crisis. Y es cierto. Pero con un matiz: allí la crisis ha sido financiera y ha afectado al producto inmobiliario porque, en grandes dosis, lo entienden como otro producto más. De ahí que haya sido más fácil remontar una vez se ha corregido el precio. Aquí, además, tenemos esa cerrazón a la baja, porque además, la mayoría de esos inmuebles supone el 80 – 90% del patrimonio de una familia, que además se niega a admitir que dicho patrimonio ha perdido valor y ahora somos más pobres.
Como veis, difícil solución al corto plazo veo yo al tema, pero quizá soy muy pesimista. ¿Alguien me da otro punto de vista?
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- Economía
- Comments(5)
Jose Luis, me parece un punto de vista muy interesante el comparar la valoración de empresas con la valoración de activos inmobiliarios.
Comentas en tu post que la Actualización de Rentas es un método comúnmente usado en la valoración de inmuebles en muchos países anglosajones, y una de las razones es porque tienen un importante mercado de alquiler. Entiendo, por tanto, que el procedimiento para valorar una vivienda, aunque no esté alquilada, sería actualizar las rentas futuras que generaría si realmente estuviera arrendada, apareciendo, de nuevo, la comparación. Pero, ¿no se produciría el efecto que se querría evitar, es decir, que se valorara en función de un mercado, el del arrendamiento, en el que también la especulación inflara los precios?
Lo comento porque actualmente, en muchas capitales españolas, debido a que se está tendiendo más al alquiler que a la compra (debido principalmente a la coyuntura económica), los precios de las rentas están sufriendo un encarecimiento.
Arantxa, lo que indicas es correcto. Aparecería una comparación, aunque, desde mi humilde punto de vista, con matices. En otros países, el sector inmobiliario se entiende como negocio, y la deficinición del precio de un producto permite más flexibilidad al entrar en juego el concepto de “competir” en vez de “comparar” del que hablaba en el post. Creo que, por la cultura inmobiliaria de esos paises, les es más fácil comprender que deben modificar el precio si quieren colocar su producto y la actualización de rentas es una herramienta más para detectar ese desajuste. Creo que aquí eso nos cuesta más entenderlo, por lo que nuestro mercado es reacio a la baja.
Como bien dices, hasta ahora aquí no ha habido mercado de alquiler significativo en vivienda. Ese es precisamente el motivo por el cuál la comparación se ha establecido predominando sobre el resto de métodos. La comparación tiene muchas virtudes, no nos equivoquemos, pero ahora, en esta situación, yo creo que nadie tiene la seguridad de que lo comparado valga lo que dicen que vale. Yo creo que la actualización es un método para detectar esa desviación de precios. No digo que sea EL método, pero si uno posible y a nuestro alcance (aunque hasta ahora, difícilmente aplicable por la escasez de este mercado), pero seguro que hay otros métodos. Desde luego, estoy convencido de que desde la propia comparación, sin recurrir a otras herramientas, nos va costar detectar si estamos valorando bien o no.
Jose Luis, un post muy interesante. Permiteme conlicarlo mas. Si no existiese la propiedad privada de los inmuebles y todos perteneciesen a una sociedad publica que los alquilase a plazos de un año con preferencia a quedarte en el que estas si igualas la mejor oferta, tendriamos un mercado lo suficientemente liquido que permitiria utilizar el metodo de actualizacion de rentas de forma fiable. Veriamos como los inmuebles mas deseados generarian rentas mucho mas elevadas que deberian ser actualizadas a tires mas bajas dado el menor riesgo de quedar desocupadas, con lo que la variedad de precios finales seria importante.
En la practica, en vivienda, los compradores saben que es una “compra segura”. Esto financieramente hablando se traduce en que, si el dinero no es un problema, actualizando los pagos de la hipoteca menos las rentas ficticias que se hubiesen debido pagar al vencimiento de esta, bastaria con que la vivienda no hubiese caido mas de un 50% en dicho periodo para no perder. Naturalmente jugando con tipos de interes y alquileres el resultafo varia ligeramente, no tiene en cuenta la inflacion ni el coste de oportunidad, supone que a las familias les sobra dinero para comer y otros gastos para vivir…
La realidad, segun mi criterio, es que aprovechando este sesgo cultural, el “sistema” ha empujado los precios de la vivienda hasta que gran parte de la poblacion no puede hacer frente a su compra. Independientemente del exceso de stock, se llego al price to perfection que no es capaz de aguantar una recesion. Y esto es principalmente debido a que se han financiado apalancamientos no tolerables en casi todas las hipotecas de los ultimos años.
Creo que debemos introducir modificaciones como que el prestamo hipotecario no sea personal y se puedan entregar las llaves a la entidad financiera, un maximo de loan to vaue, no mas de un 35% de renta recurrente para el servicio de la deuda… lo que limitaria de forma importante las subidas de precios en los momentos algidos de mercado y presionaria a la baja en los malos.
Lo unico que tengo claro en el momento actual es que el mercado corregira por el camino facil o el dificil.
Gracias por tu comentario, Alucinado.
Es una reflexión interesante, aunque algo difícil de llevar a la práctica, pero sólo podemos hacer plantemaientos diferentes si estamos abiertos a toda posibilidad, por lo que te lo agradezco. Lo que está claro es que la actual sobrevaloración es complicada de cuantificar y que, como le decía a Arantxa, si no salimos de los métodos impuestos, difícilmente vamos a saber lo que vale un inmueble.
José Luis:
Lo que dices en tu post es interesante, pero lo cierto es que en inmuebles destinados a un mercado más “profesional” como las oficinas o los centros comerciales, se ha producido la misma burbuja a pesar de que estos se valoran por capitalización de rentas. Y es que si se quiere justificar un precio alto, solo hace falta que tanto comprador como vendedor se lo quieran creer. El método no es importante.
Sí estoy de acuerdo contigo en cuanto a la cultura, pero no inmobiliaria sino económica en general. O mejor dicho en la incultura que tenemos en España. No creo que el problema venga por los métodos sino por el conocimiento que debería estar respaldando el método tanto por parte del que lo aplica como por parte de los que lo interpretan. Y el problema es que la mayoría de las veces ese conocimiento no existe.
Un saludo.