Otra versión de la burbuja. Error de base de la comparación de inmuebles.

jositomon Marzo 12th, 2010

inmobiliario3

Las empresas se valoran por rentas.
Los inmuebles por comparación.

¿Y si viene por ahí la burbuja?

En una charla de café con unos cuantos amigos, salió el tema que siempre sale a la luz cuando entre un grupo de tertulianos hay uno dedicado a la construcción o a la arquitectura: la crisis y la burbuja inmobiliaria.

Entre los que allí estábamos había gente dedicada al mundo empresarial y a la economía y con experiencia en el campo de la valoración de empresas. Como no podía ser de otra manera, comenzamos a intercambiar opiniones. A alguien se le ocurrió que el origen de la burbuja podía residir en el método de valoración empleado para los inmuebles. Su argumento partía de una premisa difícilmente discutible: quizá la comparación no es el método más adecuado, dado que se basa en la semejanza con un producto que ya podría estar sobrevalorado, o al menos, existen dudas razonables al respecto.

En ese sentido la valoración empresarial parte con ventaja. Si se trata de valorar una empresa ya en funcionamiento, hay que realizar una actualización de las rentas futuras, dado que esas rentas ya existen de antemano, y un cálculo de los gastos generados. En la valoración de inmuebles, no puede hacerse así la mayoría de las veces. Hoy en día, en España, son muy pocos los inmuebles que generan rentas. Sólo se emplea ese método si el inmueble las genera por la actividad que se da en él (un hotel o una gasolinera, por ejemplo) o en determinados casos específicos en los que la normativa no permita un uso diferente del suelo en el que está (una nave que tenga permiso para realizar una determinada actividad, pero no otra, mediante una concesión administrativa, por ejemplo). El resto de inmuebles no genera rentas y dicho método de cálculo carece de sentido. Continue Reading »

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Cómo diferenciar tu negocio en 15 minutos

juan rivero hernández Marzo 9th, 2010

openyourmindQueridos amigos,

Os transmitimos la convocatoria para la reunión mensual de ThinkTank64 correspondiente al mes de marzo. A esta reunión está cordialmente invitada cualquier persona que creáis pueda estar interesada en el tema o que quiera conocer Tt64.

Os rogaríamos que confirmarais vuestra asistencia, así como la de cualquier acompañante a conferencias@thinktank64.com. Por favor, se ruega puntualidad.

REUNIÓN LUNES 15 DE MARZO 2010

20:00h UNICENTRO (Pso. de la Habana 11)

CÓMO DIFERENCIAR TU NEGOCIO EN 15 MINUTOS

INVITADO:  MARIO LÓPEZ DE ÁVILA

Mario López de Ávila nos propondrá, el próximo lunes día 15, un sencillo ejercicio, sobre cómo diferenciar una idea de negocio en tan sólo 12 minutos. Para ello, nos mostrará cómo trabajar con diferentes técnicas de pensamiento, tanto individualmente como en grupo.

Mario López de Ávila ha desarrollado toda su carrera profesional en el ámbito de la consultoría, abarcando la práctica totalidad de las áreas del management, desde la estrategia a la distribución, pasando por el marketing, ventas, I+D, recursos humanos y las operaciones. Desde el año 2002 presta sus servicios desde NODOS, empresa de la que es socio fundador. Continue Reading »

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¿Será este 2010 algo mejor?

Marta Blanco Bedate Febrero 23rd, 2010

Me gustaría reflexionar sobre  dos noticias recientes relacionadas a las expectativas del mercado financiero para este año:  por un lado la visión del Banco Santander, en un reciente informe publicado,  y  por otro,  la opinión de Jesús Sánchez Quiñones, según el siguiente artículo en el confidencial.

Por un lado el Banco Santander prevé una apertura del crédito por parte del sistema financiero español en general las entidades a las empresas y familias en este 2010. Por otro, Jesús Sánchez Quiñones comenta de manera clara la dependencia que Sector Público (por colocación de la deuda), y entidades financieras tienen de la entrada de capital extranjero.  Lo normal en una economía globalizada es cierta dependencia de este capital, en el caso de España esta dependencia se cifra en el 4.6% del PIB español en 2009.

Se pone de manifiesto en este artículo, la dependencia que en nuestro crecimiento tiene, aún en etapas de recesión,  ¿Sin ese 4.6% a cuanto hubiera ascendido nuestra caída? Da miedo calcularlo. Continue Reading »

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Ferias inmobiliarias o “agárralo como puedas”

Arantxa Villar Febrero 23rd, 2010

SIMA2010Ya en anteriores posts he hablado sobre diferentes ferias inmobiliarias, y no podía ser menos en esta semana, en la que con un intervalo de tan sólo 7 días, se han celebrado dos: SIMA INVIERNO 2010 (Planner Reed, Estadio Santiago Bernabéu) y OUTLET RESIDENCIAL (IFEMA).

Pude asistir al primero de los eventos, al que podría definir con la frase de “poco ruido y muchas nueces”, es decir, una feria sin desmesurados actos propagandísticos, o sin ser el gran parque de atracciones de los años de abundancia, pero con un público de calidad, libre de “mirones”, ya que los que asistieron, no era para ver los stands (no había mucho que ver) sino porque estaban interesados en lo que se ofrecía. También se podría describir, como César Villasante lo hace, diciendo que se acabó la época en la que la feria era un acto de vanidad (…), o como diría un castizo, se acabó eso de ver “… quien la tiene más grande“.

Está claro que el sector inmobiliario ha sido duramente vapuleado en el último año, que es hora de ponerse “el mono de trabajo” y que muchas empresas ya lo están haciendo. Y el aumento de ferias concentradas en el tiempo, optimizándose costes y enfocadas en lo que una feria ha de ser, contacto con el cliente, lo demuestra.

ALISEDA_GESTION_INMOBILIARIAEn el momento actual los tiempos los marca la demanda, y son los oferentes los que han de realizar un esfuerzo en vender sus productos. El posible comprador tiene mucho donde elegir (recordemos el alto stock de viviendas), por lo que busca información y valora alternativas antes de tomar cualquier decisión de compra. Por tanto, las actuales ferias enfocadas en un mayor contacto con el cliente, son reflejo de la realidad del mercado.

Sin embargo, y este es el punto que me sorprende, un aumento de la  oferta presiona a la baja el precio de un producto. Además, teniendo en cuenta que se partía de una situación en la que el precio del bien (la vivienda) era demasiado alto, y los consumidores no estaban dispuestos a pagarlo, la tendencia natural hubiera sido una destacable bajada del precio, hasta un nivel el cual los consumidores aceptaran.

Pero seguimos con un alto stock de viviendas sin vender (en torno a las 650.000 unidades de obra nueva), siendo una de las razones principales la esperanza, por parte de los compradores de mayores bajadas de precios, lo cual pone de manifiesto que la demanda aún no ha aceptado el precio actual de los bienes inmuebles.

Aún no he leído resultados de estas dos últimas ferias, pero ¿hasta qué punto es rentable ese esfuerzo, enfocado en una demanda que aún no acepta pagar el actual precio de la vivienda?

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Reunión Mensual de Febrero: Protocolo en la Empresa

juan rivero hernández Febrero 18th, 2010

vino1REUNIÓN MARTES 23 DE FEBRERO 2010

PROTOCOLO EN LA EMPRESA

INVITADO: ALBERTO CALVO

Seguro que más de una vez nos hemos visto envueltos en alguna situación donde no sabíamos cómo actuar. ¿Tengo que dar la mano o dar un beso? ¿Le hablo de tú o de usted? ¿Qué clase de regalo tengo que hacer?

El fin último del protocolo es la comunicación entre personas, por lo que adquiere gran importancia en el mundo empresarial donde hay que fomentar las relaciones y contactos institucionales con personas de la misma nacionalidad o extranjeras. Los mercados son cada vez más competitivos y en ellos, la imagen y el prestigio ocupan un lugar muy relevante.

Alberto Calvo nos resolverá muchas de las preguntas que nos podemos hacer sobre cómo comportarnos cuando nos encontramos en un entorno empresarial.

Desde el año 2006 Alberto Calvo es Jefe de Gabinete de Protocolo y Relaciones Institucionales en Adif (Administrador de Infraestructuras Ferroviarias), desempeñando anteriormente diferentes cargos de responsabilidad en Adif, Gif (Gestor de Infraestructuras Ferroviarias) y Renfe, en los departamentos comerciales, de producción y de RRHH.

Además de su labor profesional en ADIF, en el año 2009 ha montado, junto a su familia, una Bodega en el Prepirineo Aragonés (Bodegas Pegalaz), proyecto que han desarrollado durante más de 5 años. Por ello, al finalizar la reunión, realizaremos con Alberto una cata de vinos, uno de los eventos más extendidos en los últimos años en el mundo empresarial.

A esta reunión está cordialmente invitada cualquier persona que creáis pueda estar interesada en el tema o que quiera conocer Tt64. Os rogaríamos que confirmarais vuestra asistencia, así como la de cualquier acompañante a conferencias@thinktank64.com, antes del lunes 22 de febrero.

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Google Buzz: nueva red social y van…

Juan Rivero Febrero 10th, 2010

Aprovechando la masa de Gmail y en vistas del protagonismo que ha cobrado en el 2009 redes sociales como facebook o twitter, Google se ha decidido por lanzar una nueva red social Google Buzz, podéis bajaros la red social aquí http://www.google.com/buzz

La aparición de este nuevo servicio de Google parece que por ahora no ha generado tanta expectativa ni interés como otros anteriores de la compañía, será que estamos cansados de redes sociales o de tanto lanzamiento de Google?

En resumen Buzz aparece dentro de Gmail para seguir a tu lista de contactos así como con la gente que te sigue en Twitter, Flickr y Picasa. Su objetivo según Todd Jackson, product manager es “seguir personas de forma automática; formas fáciles de compartir datos; poder compartir en público y en privado; integración con el Inbox (email); y sólo lo bueno (sistemas de filtrado para que llegue lo más relevante al usuario)”

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“Le haré una oferta que no podrá rechazar”, Reunión Tt64 de Enero

Juan Rivero Enero 21st, 2010

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“Le haré una oferta que no podrá rechazar”, es la frase que podría resumir la trilogía de El Padrino de Coppola. En esta reunión con Guillermo de Haro realizaremos un viaje por la gestión empresarial, analizando los negocios de la familia más famosa del celuloide: los Corleone. Utilizando herramientas clásicas de gestión empresarial, navegaremos por el mercado donde compiten las familias, determinando si su estrategia es coherente y acertada.

A esta reunión está cordialmente invitada cualquier persona que creáis pueda estar interesada en el tema o que quiera conocer Tt64.Os rogaríamos que confirmarais vuestra asistencia, así como la de cualquier acompañante a conferencias@thinktank64.com

Organizador: ThinkTank64

Fecha: lunes, 25 de enero de 2010

Hora: 20:15 – 22:15

Lugar: Centro de Negocios UNICENTRO (Pso. de la Habana 11)

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¿Arquitectura en la crisis o crisis en la arquitectura?

Arantxa Villar Enero 10th, 2010

foto_isla_dubaiHace unas semanas el conglomerado Dubai World anunció su incapacidad para pagar sus deudas. Posteriormente notificó una reestructuración de sus activos, incluida la inmobiliaria Nakheel, que podría llevarle a vender una parte del holding.

Nakheel Properties ha sido la responsable del proyecto The Palm Islands, un grupo de de tres islas artificiales en la costa del emirato de Dubai, aumentándola en 120 km., y sobre las que se han construido áreas residenciales, comerciales y de entretenimiento.

Islas artificiales en forma de palmera o de mapamundi; rascacielos construidos en una carrera absurda por ser el edificio más alto del mundo… Dubai representa el claro ejemplo de los delirios de grandeza de la arquitectura en los últimos tiempos, que gracias a la expansión crediticia, se ha convertido en objeto de especulación económica y propaganda política. Y los arquitectos no hemos sabido o no hemos podido ponerle freno. Continue Reading »

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Previsiones financieras para el 2010

Noni Diciembre 23rd, 2009

urlUnience, la comunidad online de inversores puso en marcha un cuestionario dirigido a 25 blogs financieros. Desde Thinktank64 queremos poner nuestro granito de arena dando nuestra visión del panorama económico español para el 2010.

P1. Para mirar hacia el futuro, conviene saber de dónde venimos. ¿Qué es lo que más te ha sorprendido de los mercados y la economía en 2009?

En España, lo que más sorprende es la recuperación de los mercados desde el mes de Marzo, que no ha tenido aparejada una recuperación de la economía real. El año empezaba en niveles del IBEX en torno a 9.219 puntos, bajando hasta los 6.702 el 9 de Marzo. Hoy (21 de Diciembre) ha cerrado en 11.830 puntos.

¿Está justificado este incremento de más del 70% desde mínimos de 2009 comparándolo con los datos de la “economía real”?

El PIB sigue en tasas negativas, tanto en términos trimestrales como interanuales. El consumo no se recupera, y si bien los resultados empresariales no se resienten de manera significativa, esto es por fuertes restricciones en costes y gastos, no porque las cuentas de las empresas estén creciendo “por la parte de arriba”.

¿Están descontando por tanto los mercados una recuperación rápida de la economía para el próximo año?

Nuestra opinión es que la recuperación será larga y que los mercados pueden encontrarse con valoraciones actuales altas, por lo que no se descartan futuras correcciones en el primer semestre de 2010.

P2. Para entrar en materia, ¿qué estrategia te planteas para 2010 en los distintos tipos de activos?

La revalorización del IBEX que hemos comentado anteriormente y las perspectivas de hipotéticas subidas de los tipos de interés, condicionan nuestra estrategia de Continue Reading »

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Reunión de noviembre con Esther Gironella: “Marketing relacional: Ford y el mundo de los jóvenes”

Arantxa Villar Diciembre 13th, 2009

logo-fordTrayectoria Profesional

Esther Gironella cuenta con más de 20 años de experiencia en Ford España, principalmente en las áreas de Marketing y Ventas, en departamentos tan diferentes como Distribución, Flotas, Producto, Ventas, Post-venta y Marketing.

Actualmente, y desde el año 2000, ocupa el puesto de “Gerente de CRM, Internet y Eventos” y por tanto ha vivido muy de cerca la implantación de la estrategia CRM desde el principio, así como su evolución dentro de una Compañía como Ford España.

Desde su posición, es responsable de fijar las estrategias de CRM para las áreas de Ventas, Post-Venta y Financiación, centralizando todos los canales on y off line, eventos, así como la coordinación con la Red de Concesionarios.

En nuestra reunión de noviembre Esther nos habló de los fundamentos del Marketing Relacional y la gestión del cliente como base de la comunicación y catalizador de cambios estructurales en la empresa. Nos explicó estrategias de fidelización y prospección utilizando canales on y off line, así como la medición de las acciones realizadas. Además, nos mostró el caso de Ford y el mundo de los jóvenes, como ejemplo práctico del Marketing Relacional.

Queremos agradecer a Esther, su extraordinaria ponencia sobre Marketing Relacional a través de un ejemplo de éxito como Maskedummies. Continue Reading »

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